EPRÁVO – informace nejen pro podnikatele.

Úvod
INFORMAČNÍ SERVIS KHK KHK
Právo
EPRÁVO – informace nejen pro podnikatele.

8. 12. 2024

Povinnosti mzdové účetní na konci roku.*

Obnova stavby podle nového stavebního zákona.*

Předsmluvní odpovědnost v pracovněprávních vztazích.*

Trestní odpovědnost nájemce v případě nevyklizení bytu a ochrana poctivých pronajímatelů.*

Povodně a pracovněprávní paragrafy přehledně.*

Povinnosti mzdové účetní na konci roku.

Ke konci roku má mzdová účetní před sebou řadu úkolů, které jsou nezbytné pro to, aby společnost měla všechny dokumenty v pořádku a splnila své povinnosti vůči zaměstnancům, nejen co se týče daní, ale také vůči zdravotním pojišťovnám a České správě sociálního zabezpečení.

Klíčem k jejímu úspěchu je správné provedení následujících kroků:

Zpracování mzdových listů

V § 38j, odstavci 1, zákona č. 586/1992 Sb. o daních z příjmů (dále jen „ZDP“) nalezneme právní větu „Plátci daně jsou povinni vést pro poplatníky s příjmy podle § 6 (ze závislé činnosti) mzdové listy, rekapitulaci o sražených zálohách a dani sražené podle zvláštní sazby daně za každý kalendářní měsíc i za celé zdaňovací období.“ Mzdové listy je nutno archivovat po dobu 45 kalendářních roků následujících po roce, kterého se týkají. Archivační dobu lze zkrátit pouze u osob, které již pobírají starobní důchod a to na 10 let následujících po roce, kterého se mzdový list týká.

Roční zúčtování záloh na daň z příjmů fyzických osob ze závislé činnosti

Roční zúčtování záloh na daň z příjmů fyzických osob ze závislé činnosti a daňového zvýhodnění lze provést u zaměstnance, který splní všechny níže uvedené podmínky:

pracoval v roce 2023 pro jednoho zaměstnavatele nebo několik zaměstnavatelů, nikoliv zároveň, ale vždy postupně,
u všech zaměstnavatelů, u kterých pracoval, podepsal prohlášení poplatníka k dani (tzv. „růžový papír“),
není povinen podat daňové přiznání k dani z příjmů fyzických osob (nemá jiné příjmy – podnikání, nájem, kapitálové příjmy, ostatní příjmy),
dodá podklady pro výpočet ročního zúčtování (nejde o povinnost zaměstnance, ale o jeho právo – poskytnuté podklady mohou snížit jeho daňovou povinnost):
1. potvrzení o zaplaceném daru na veřejně prospěšné účely (darovací smlouva, potvrzení o daru od příjemce daru)
2. potvrzení o odběru krve nebo orgánů
3. potvrzení o zaplacených úrocích z úvěru na bydlení (např. hypotéka nebo úvěr ze stavebního spoření) a kopie smlouvy o úvěru
4. potvrzení o zaplaceném příspěvku na penzijní připojištění, penzijní pojištění a doplňkové penzijní spoření (včetně kopie příslušné smlouvy)
5. potvrzení o zaplaceném soukromém životním pojištění a kopii smlouvy o tomto životním pojištění
6. doklady o úhradách za zkoušky ověřující výsledky dalšího vzdělávání podle zákona o ověřování a uznávání výsledků dalšího vzdělávání (č. 179/2006 Sb. )
7. prohlášení manželky/manžela o tom, že za daný rok neměla/neměl příjmy vyšší než 68 000 Kč
8. rozhodnutí o přiznání invalidního důchodu

1. průkaz ZTP/P (kopie)

1. potvrzení o studiu
2. rodné listy dětí (kopie), pouze tehdy, pokud už neuplatňujete slevu měsíčně (slevu může uplatnit pouze jeden z rodičů)

1. potvrzením předškolního zařízení o výši vynaložených výdajů za umístění vyživovaného dítěte zaměstnance tzv. školkovné (uplatňuje pouze jeden z rodičů)

1. za zastavenou exekuci ve výši náhrady přiznané exekutorem při zastavení exekuce – nárok na slevu se dokládá usnesením o zastavení exekuce

V případě, že je zaměstnanci možné provést roční zúčtování daní, je nezbytné, aby o to požádal zaměstnavatele nejpozději do 15. února následujícího roku formou předání vyplněné podepsané Žádosti o roční zúčtování záloh a daňového zvýhodnění. V této žádosti se uvádí kromě základních údajů o zaměstnanci a jeho výdělku i další složky zahrnované do ročného zúčtování (viz výčet výše). Aby mohly být veškeré tyto položky zahnuté, musí být splněny podpínky dané ZDP a jejich splnění doloženo zaměstnancem formou různých potvrzení či prohlášení.

V případě, že poplatník neuplatňuje žádné daňové úlevy a má přeplatek z ročního vyúčtování záloh, zaměstnavatel mu tento přeplatek vrátí nejpozději při zúčtování mzdy za březen následujícího roku, pokud přeplatek přesahuje 50 Kč. Zaměstnavatel poté sníží své nejbližší odvody záloh o vrácený přeplatek nebo požádá o jeho vrácení u správce daně.

Kromě toho, aby zaměstnanec mohl získat již v průběhu nadcházejícího roku slevy na daních, musí u zaměstnavatele rovněž do 15. února nadcházejícího roku podepsat Prohlášení poplatníka daně z příjmů fyzických osob ze závislé činnosti na tento další rok. Tento formulář je často nazýván „růžovým papírem“ a je důležitý pro správný výpočet zdanění zaměstnancova příjmu v průběhu roku.

Vystavení potvrzení o zdanitelných příjmech

V případě, kdy si zaměstnanec vyplňuje a podává daňové přiznání, potřebuje od svého zaměstnavatele obdržet pro tyto účely Potvrzení o zdanitelných příjmech. Zaměstnavatel musí zaměstnanci toto potvrzení vystavit do 10 dnů od podání žádosti zaměstnance.

Vyúčtování daně z příjmu fyzických osob ze závislé činnosti

Vyúčtování daně z příjmů fyzických osob ze závislé činnosti je zákonnou povinností, kterou musí splnit každý plátce daně, co zaměstnává v rámci svého podnikání. Zaměstnavatel má dvě možnosti: buď podat vyúčtování do dvou měsíců po skončení kalendářního roku v listinné podobě, nebo elektronicky do 20. března.

Vyúčtování daně z příjmu fyzických osob vybírané srážkou

Toto vyúčtování má povinnost podat každý zaměstnavatel jenž v průběhu roku srážel zaměstnancům z jejich příjmů tuto daň. Vyúčtování daně je podáváno místně příslušného finančnímu úřadu elektronicky, anebo papírově. Papírová forma je přístupná u plátců daně, jež nemají zřízenou datovou schránku ze zákona. Termín pro podání vyúčtování je do 1. dubna nadcházejícího roku.

Povinnost oznámit krajské pobočce úřadu práce plnění povinného podílu zaměstnávání osob se zdravotním postižením

Zaměstnavatelé s více než 25 zaměstnanci jsou povinni zaměstnávat osoby se zdravotním postižením ve výši 4 % z celkového počtu zaměstnanců. Tato povinnost může být splněna:

zaměstnáváním těchto osob,
odvodem do státního rozpočtu,
odebíráním výrobků nebo služeb od specifických zaměstnavatelů (jedná se o zaměstnavatele na chráněném trhu práce, kteří zaměstnávají určitý podíl zaměstnanců s nějakým druhem zdravotního postižení) nebo osob se zdravotním postižením.

Povinnost může být splněna kombinací těchto způsobů.

Plnění povinného podílu zaměstnávání osob se zdravotním postižením, včetně způsobů plnění, je zaměstnavatel povinen do 15. února následujícího roku písemně ohlásit krajské pobočce Úřadu práce, v jejímž územním obvodu je sídlo zaměstnavatele, který je právnickou osobou, nebo bydliště zaměstnavatele, který je fyzickou osobou.

Vedení evidenčních listů důchodového pojištění (ELDP)

Zaměstnavatelé jsou povinni každý rok do 30. dubna předat svým zaměstnancům Evidenční list důchodového pojištění (ELDP). Tento dokument obsahuje souhrn příjmů a odpracovaných dní zaměstnance za uplynulý rok. ELDP je určen pro účely důchodového pojištění a je elektronicky zaslán České správě sociálního zabezpečení (ČSSZ). Zaměstnavatel vytvoří dva stejnopisy ELDP: jeden pro svou evidenci a druhý pro zaměstnance. Co se týče stejnopisů evidenčních listů, je nutné je archivovat po dobu 3 kalendářních roků po roce, kterého se týkají.

Závěrečným bodem, jež silně rezonuje mzdovou účtárnou v závěru roku, jsou legislativní změny, jež vycházejí v platnost převážně od 1.1. Nejen, že se na tyto změny musí mzdové účetní edukovat, ale dále musí sledovat, že poskytovatelé mzdových software tyto změny promítnou v mzdových systémech.

Jana Peterková,
manažer a daňový poradce

Martin Strnad,
asistent daňového poradce

EKP Advisory, s.r.o.

Senovážné náměstí 992/8
Praha 1, 110 00

Tel.: + 420 273 139 330
Email: jan.tecl@ekp.cz

Jana Peterková, Martin Strnad (EKP Advisory) 26.11.2024

Obnova stavby podle nového stavebního zákona.

Ještě před několika dny či týdny se zdálo, že v současné době je v oblasti stavebního práva nejaktuálnějším tématem digitalizace stavebního řízení a její funkčnost či naopak nefunkčnost. Po uplynulém víkendu (v polovině září 2024) se však situace může změnit: povodně, které postihly velkou část naší země, vyvolají potřebu (zásadních) oprav a/nebo rekonstrukcí konkrétních budov a stavebních objektů, resp. potřebu obnovy území a míst postižených velkou vodou.

Již nejbližší následující týdny a měsíce by se proto mohly stát pravým prubířským kamenem digitalizace stavebního řízení a určitě by nový systém náležitě prověřily, zejména ve vztahu ke zrychleným postupům při povolování stavebních prací, neboť některé stavební zásahy na poškozených objektech si před vlastní realizací vyžádají přípravu či pořízení související stavebně právní dokumentace [1] podle stavebního zákona. Proč však v této situaci nevyužít jiné stavebně právní nástroje, které nám nový stavební zákon nabízí a které v zásadě ani využití, ani funkčnost digitalizace nevyžadují? Konkrétně jde o nástroj, o kterém se doposud zdaleka nehovořilo tak často jako o digitalizaci, který však může právě v tuto chvíli vlastníkům postižených a poničených staveb nejvíce pomoci.

Nový stavební zákon (zákon č. 283/2021 Sb. , stavební zákon, v platném znění) v hlavě VIII. (Mimořádné postupy) v ustanovení § 264 upravuje obnovu stavby nebo terénní úpravy zničené nebo poškozené mimořádnou událostí. O tom, že povodně jsou mimořádnou událostí, jistě nikdo nepochybuje, nadto v jiném ustanovení téhož zákona, konkrétně v předcházejícím ustanovení § 263, zákonodárce „mimořádnou událost“ výslovně definoval jako bezprostředně hrozící živelní pohromu nebo závažnou havárii. Ustanovení § 264 stavebního zákona tak, zjednodušeně řečeno, umožňuje zahájení obnovy poškozené stavby nebo terénní úpravy bez nutnosti pořizování (nového) povolení.

Podle předmětného ustanovení (§ 264 odst. 1) lze obnovit stavbu nebo terénní úpravu zničenou nebo poškozenou mimořádnou událostí podle původního povolení a dokumentace, podle kterých byla stavba kdysi provedena, resp. podle kterých bylo povoleno její užívání, a to na základě oznámení stavebníka nebo na základě povolení obnovy stavby nebo terénní úpravy. V praxi je velmi časté, že vlastník stavby (v rozporu se zákonem [2]) původní povolení nebo dokumentaci ke stavbě nemá k dispozici. Na takovou situaci zákon pamatuje v poslední větě daného ustanovení, když ukládá stavebnímu úřadu povinnost bezodkladně poskytnout stavebníkovi (vlastníkovi stavby) kopii původního povolení a dokumentace, má-li ji k dispozici [3]. Neurčitý právní pojem „bezodkladně“, případně „bez zbytečného prodlení“, lze v souladu s ustálenou judikaturou Nejvyššího soudu ČR [4] chápat jako lhůtu v řádu dnů, maximálně týdnů, tedy v co nejkratším časovém úseku. V praxi však vždy bude záviset na konkrétních okolnostech jednotlivého případu, v úvahu bude samozřejmě brána dostupnost archivu, rozsah stavebně právní dokumentace, množství doručených oznámení, případně i to, zda žadatel využil všechny (jiné) možnosti k získání dřívějších povolení a dokumentace. Uložení uvedené povinnosti stavebnímu úřadu lze však rozumět rovněž tak, že zákonodárce v těchto mimořádných případech v jistém smyslu aprobuje porušení zákona ze strany vlastníka stavby, neboť skutečnost, že si stavebník či vlastník může žádat povolení či dokumentaci na stavebním úřadě, svědčí o tom, že sám porušil povinnost, kterou mu stavební zákon výslovně ukládá v ustanovením § 154, resp. 161.[5]

Obnovu stavby (terénní úpravy) dle původního povolení a dokumentace (tj. podle které/ho byla stavba dříve realizována), oznamuje stavebník stavebnímu úřadu do 6 měsíců ode dne, kdy ke zničení nebo poškození stavby (terénní úpravy) došlo (§ 264 odst. 2). V současné situaci to znamená, že oznámení obnovy stavby zničené či poškozené zářijovými povodněmi bude moci být doručeno stavebnímu úřadu až do poloviny měsíce března příštího roku a obnova v režimu ustanovení § 264 tak připadá v úvahu i v jarním období příštího roku. Oznámení musí obsahovat údaje o stavbě (terénní úpravě), jejíž obnova je zamýšlena, jednoduchý technický popis naplánovaných prací a rovněž identifikaci osoby, která bude odpovídající činnosti provádět. Zákon výslovně uvádí, že stavebník může započít práce související s obnovou stavby (terénní úpravy) ihned po oznámení obnovy stavby (terénní úpravy). Důvodová zpráva k tomuto oprávnění stavebníka doplňuje, že stavebníkovi je (oproti původnímu návrhu zákonného textu) dáno oprávnění legálně začít provádět oznámené práce, aniž by musel vyčkat na povolení obnovy vydané stavebním úřadem. Zdůrazňuje však, že i v této mimořádné situaci je stavební úřad povinen ověřit, zda by obnova podle původní dokumentace nemohla mít v čase obnovy negativní dopady na ochranu veřejných zájmů.

Pokud stavební úřad dojde k závěru, že je v případě obnovy stavby (terénní úpravy) potřeba stanovit nějaké konkrétní podmínky k zajištění ochrany veřejných zájmů, je povinen stavebníka vyrozumět do 15 dnů ode dne oznámení o tom, že obnova vyžaduje povolení. Tento časový prostor stavebnímu úřadu umožní zejména seznámit se s podklady (tj. jak doručeným oznámením, tak s obsahem původních povolení a dokumentace) a na základě toho může dospět k rozhodnutí, jestli je potřebné k obnově vydat povolení anebo obnovu z důvodu ochrany veřejného zájmu zakázat. Vyrozumění, že obnova vyžaduje povolení, znamená, že oznámení učiněné stavebníkem se považuje za žádost o povolení obnovy. Toto povolení stavební úřad vydá do 30 dnů od oznámení stavebníka, resp. pokud se tak nestane, může stavebník provést obnovu pouze na základě svého oznámení v případě, že s obnovou započne do 2 let ode dne oznámení. Obnova musí být dokončena do 10 let ode dne oznámení stavebnímu úřadu. Vzhledem k tomu, že i rozhodnutí stavebního úřadu o povolení obnovy stavby je standardním rozhodnutím, proti němuž lze podat opravný prostředek (odvolání), avšak upravuje mimořádnou potřebu v nastalé mimořádné situaci, zákon nepřiznává odvolání proti němu odkladný účinek.

Stavební úřad je i v mimořádné situaci, kterou možnost obnovy stavby (terénní úpravy) podle stavebního zákona představuje, povinen chránit veřejný zájem, a tedy i zkoumat soulad povolených činností souvisejících s obnovou stavby (terénní úpravy) s ostatními právními předpisy, proto stavební zákon pro případ, že by obnova stavby s nimi byla v rozporu, ukládá stavebnímu úřadu povinnost obnovu stavby zakázat (§ 264 odst. 4). Důvodová zpráva k zákazu obnovy uvádí, že podstatou obnovy je uvedení poškozené nebo zničené stavby do souladu s rozhodnutími nebo povoleními vydanými dříve stavebním úřadem, přičemž ale rozhodující musí být, že obnovovaný stav bude i v souladu s požadavky jiných právních předpisů, zejména proto, aby byla zajištěna ochrana všech veřejných zájmů. Pokud by tomu mělo být v případě povolení obnovy jinak, není možné obnovu stavby realizovat a je tedy nutno ji zakázat.

Bylo-li rozhodnuto o povolení obnovy stavby (terénní úpravy), rozhodnutí platí 2 roky ode dne, kdy nabude právní moci. Pokud bude provádění obnovy stavby (terénní úpravy) zahájeno v době jeho platnosti, prodlužuje se doba platnosti povolení na 10 let ode dne nabytí právní moci tohoto povolení, resp. rozhodnutí o prodloužení platnosti povolení (pokud byla doba platnosti povolení prodloužena). Prodloužení platnosti povolení zákon upravuje odkazem na prodloužení platnosti povolení podle ustanovení § 198 odst. 3 stavebního zákona, platí tedy, že rozhodnutí může prodloužit stavební úřad na základě žádosti stavebníka, která bude podána před uplynutím platnosti původně vydaného povolení obnovy, a to i opakovaně, vždy však maximálně o další dva roky.

JUDr. Alena Tomsová, Ph.D.
advokátka

Rödl & Partner

Platnéřská 2
110 00 Praha 1

Tel.: +420 236 163 111
e-mail: alena.tomsova@roedl.com

[1] Ve smyslu dokumentace pořízené podle stavebního zákona, jíž věcně a místně příslušný stavební úřad povolí provedení určitého stavebního zásahu na stavebním objektu (záměru), za určitých podmínek a v určitém rozsahu

[2] Viz ustanovení § 154 odst. 1, podle kterého je vlastník stavby je povinen „uchovávat po celou dobu trvání stavby ověřenou dokumentaci odpovídající jejímu skutečnému provedení podle vydaných povolení“, resp. 161 odst. 1 písm. e), podle kterého je vlastník stavby povinen „uchovávat po celou dobu trvání stavby dokumentaci jejího skutečného provedení, rozhodnutí, osvědčení, souhlasy, ověřenou projektovou dokumentaci, popřípadě jiné důležité doklady týkající se stavby, v rozsahu, v jakém nejsou uloženy v evidenci územních a stavebních řízení a jiných postupů nebo evidenci elektronických dokumentací“

[3] Původní povolení a dokumentace je obvykle k dispozici v archivu příslušného stavebního úřadu

[4] Byť ten se vyjadřuje zejména k případům soukromoprávních jednání podle zákona č. 89/2012 Sb. , občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů

[5] Předchozí právní úprava, zákon č. 183/2006 Sb. , o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon) povinnost upravoval v ustanovení § 125

JUDr. Alena Tomsová, Ph.D. (Rödl & Partner) 08.11.2024

Předsmluvní odpovědnost v pracovněprávních vztazích.

Občanský zákoník upravuje institut tzv. předsmluvní odpovědnosti. Na pracovněprávní vztahy se použije právní úprava občanského zákoníku pouze tehdy, pokud samostatná právní úprava dané problematiky v zákoníku práce chybí. Zároveň vždy platí, že ustanovení občanského zákoníku se na pracovněprávní vztahy použije způsobem, který je v souladu se základními zásadami pracovněprávních vztahů. Předsmluvní odpovědnost se tedy uplatní i v pracovněprávních vztazích, v kterých bude nutné vycházet z právní úpravy obsažené v občanském zákoníku.

Předsmluvní odpovědnost

Předsmluvní odpovědnost představuje institut právní odpovědnosti za zaviněné protiprávní jednání v předsmluvním stádiu jednání o uzavření smlouvy. Právní odpovědnost má přitom charakter odpovědnosti za škodu, která může subjektu vzniknout v procesu vyjednávání o smlouvě. Občanský zákoník obsahuje právní úpravu v ust. § 1728 až § 1730 a rozlišuje několik případů, kdy se uplatní institut předsmluvní odpovědnosti. Obecně lze říci, že předsmluvní odpovědnost je postavena na principu dobré víry osob, jednajících o uzavření smlouvy. Ta strana, která nejedná v dobré víře, je pak povinna nahradit druhé straně škodu, vzniklou takovýmto jednáním.

Předsmluvní odpovědnost upravená v občanském zákoníku je založena na 4 skutkových podstatách, které lze stručně shrnout takto:

vedení jednání o smlouvě „naoko“
neuzavření smlouvy „za pět minut dvanáct“
nesplnění informační povinnosti
zneužití nebo prozrazení důvěrných informací.

Jednání o smlouvě „naoko“

Úpravu předsmluvní odpovědnosti uvozuje ust. § 1728 odst. 1 občanského zákoníku, dle kterého každý může vést jednání o smlouvě svobodně a neodpovídá za to, že ji neuzavře, ledaže jednání o smlouvě zahájí nebo v takovém jednání pokračuje, aniž má úmysl smlouvu uzavřít. Toto ustanovení vychází ze zásady smluvní svobody, podle které je zásadně na svobodné vůli každého, zda se rozhodne smlouvu uzavřít či nikoli. Zároveň ale uvedené ustanovení určitým způsobem reguluje jednání tak, aby nedocházelo k poškozování jednajících osob a je zde výslovně stanovena odpovědnost těch osob, které zahájí jednání o uzavření smlouvy nebo v takovém jednání pokračují, i když nemají v úmyslu smlouvu skutečně uzavřít. Ustanovení v praxi dopadá na situace, kdy subjekt započne s protistranou vyjednávat o uzavření smlouvy, byť od počátku smluvních projevů postrádá úmysl fakticky dokončit druhým subjektem zamýšlený kontrakt a tudíž podnět, který z jeho strany vzešel je veden zcela odlišnou pohnutkou na rozdíl od partnera, který na podněty k zahájení smluvního jednání pozitivně reagoval.

Smyslem uvedeného ust. § 1728 odst. 1 občanského zákoníku je, aby vznikla odpovědnost osobě, která jedná pouze „na oko“, ale ve skutečnosti žádnou smlouvu uzavřít nechce. Takové jednání je považované za jednání porušující poctivost v právním styku. K takovému jednání v praxi dochází celkem často a obvykle je vedeno snahou v rámci konkurenčního prostředí zjistit smluvní podmínky konkurenta /v podstatě průzkum trhu/ nebo také jako různé zdržovací taktiky apod. při konkurenčním boji. Samozřejmě uvedená odpovědnost se nevztahuje na jednání, kdy je osloveno několik subjektů s cílem získání cenových nabídek a od počátku je vedeno jednání s tím, že bude takto vybrán jeden subjekt a s ostatními tedy smlouva nebude uzavřena. Z uvedeného ustanovení vyplývá, že ten, kdo z vlastní iniciativy zahájil jednání o smlouvě, nebo v takovém jednání pokračuje, aniž má skutečně v úmyslu smlouvu uzavřít, je odpovědný za škodu vzniklou v důsledku toho, že ke vzniku závazku nedošlo. Aplikovatelnost uvedeného ustanovení je však podmíněna tím prokázat absenci úmyslu strany uzavřít smlouvu, což bude zřejmě velmi obtížné. Situace může být i taková, že subjekt měl v úmyslu na počátku uzavřít smlouvu, ale v průběhu jednáním od tohoto úmyslu upustil. Subjekt by o tomto měl samozřejmě druhou stranu informovat, otázkou zůstává v jakém přesně okamžiku a zda třeba nemohla druhá strana sama dovodit z jednání subjektu, že tento již nemá úmysl uzavřít smlouvu.

Při jednání v rozporu s ust. § 1728 odst. 1 občanského zákoníku má druhá strana nárok na náhradu škody ve výši nákladů vynaložených v souvislosti s jednáním o smlouvě. Pokud by navíc poškozená strana prokázala, že v důsledku takovéhoto jednání o smlouvě se musela vzdát jiných kontraktů, měla by mít rovněž nárok na náhradu ušlého zisku. Toto ovšem nebude jednoduché dokázat.

Příkladem z praxe může být případ, kdy zaměstnavatel jako konkurent jiného zaměstnavatele zahájí jednání o pracovní smlouvě se zaměstnancem, který je odborníkem, o kterého projevil zájem jiný zaměstnavatel. Snahou zaměstnavatele je účelově znemožnit, popř. prodloužit možný nástup zaměstnance ke konkurenci, ve skutečnosti tohoto zaměstnance nemá zájem přijmout. V takovém případě má zaměstnanec právo na náhradu škody, která mu vznikla jednáním zaměstnavatele, jelikož nebýt nepoctivého jednání tohoto zaměstnavatele, došlo by k uzavření pracovní smlouvy s jiným zaměstnavatelem.

Informační povinnost

K jednání o uzavření smlouvy neoddělitelně patří zjišťování údajů o skutečnostech podstatných pro konečné rozhodnutí o tom, jestli spolu strany smlouvu uzavřou či nikoli. Dle ust. § 1728 odst. 2 občanského zákoníku při jednání o uzavření smlouvy si smluvní strany vzájemně sdělí všechny skutkové a právní okolnosti, o nichž ví nebo vědět musí tak, aby se každá ze stran mohla přesvědčit o možnosti uzavřít platnou smlouvu a aby byl každé ze stran zřejmý její zájem smlouvu uzavřít. Výklad tohoto ustanovení z hlediska rozsahu informační povinnosti může činit problémy a je zde zřejmě ponechán prostor soudní judikatuře. Je totiž zřejmé, že každá ze stran předsmluvního vyjednávání bude o relevanci nesdělených informací uvažovat jinak. Strany při vyjednávání smlouvy mají obvykle protichůdné zájmy a nesdělování všech informací může být také taktikou při vyjednávání a také obranou proti zneužití takových informací, pokud by k uzavření smlouvy nakonec nedošlo. Vždy je při posuzování rozsahu informační povinnosti nutné přihlédnout k okolnostem daného případu, a to zejména k tomu, jaký typ smlouvy má být uzavřen, jakým způsobem a za pomocí jakých prostředků má být smlouva uzavřena, kdo smlouvu uzavírá, z jakého důvodu apod.. Není možné obecně definovat rozsah informační povinnosti jednotlivých smluvních stran. Sporné může být také to, zda je druhá strana povinna sama si informace obstarat, respektive zda má smluvní strana informační povinnost ohledně informací, ke kterým má druhá strana sama přístup nebo by je měla sama znát. Pokud se bude jednat o informaci, kterou druhá strana musí znát, informační povinnost ohledně této informace zřejmě dána nebude. Obdobně je možné nahlížet na případ, kdy informace druhá strana neví, ale s přihlédnutím k její osobě vědět měla. Typicky se bude jednat o nějakou všeobecně známou informaci, ale v případě jednání mezi odborníky se může jednat i o informaci vycházející z odborné oblasti. V takovém případě zřejmě také informační povinnost nebude dána. Může se také jednat o informace, kterou sice druhá strana nezná, je ovšem volně dostupná. Takovou informací může být kupříkladu informace o věcných břemenech váznoucích na nemovitosti, která je zapsaná v katastru nemovitostí.

Právní následky nesplnění informační povinnosti mohou být různé. Může se jednat o to, že důsledkem je neuzavření smlouvy nebo neplatnost uzavřené smlouvy. Případné porušení informační povinnosti může být také dalším důvodem vedoucím ke vzniku předsmluvní odpovědnosti, s nímž občanský zákoník spojuje nárok na náhradu škody. V souvislosti s porušením této povinnosti totiž může druhé straně vzniknout škoda. V takovém případě má poškozená strana právo na náhradu škody. Příkladem z praxe může být situace, kdy uchazeč o pracovní pozici sdělí při výběrovém řízení zaměstnavateli záměrně nepravdivé údaje o jeho dosavadních pracovních zkušenostech, znalostech a jiných předpokladech požadovaných zaměstnavatelem na danou pozici. Zaměstnavatel se rozhodne tohoto uchazeče přijmout. Posléze se ukáže, že řada tvrzených skutečností ovšem neodpovídá skutečnosti. V této situaci vzniká zaměstnavateli nárok na náhradu škody, která mu mohla vzniknout nečekanými výdaji na doškolení tohoto zaměstnance, popř. odložením realizace projektu, na který byl zaměstnanec nabírán jako kvalifikovaný odborník. Jiným příkladem může být situace, kdy uchazeči o zaměstnání jsou v rámci vyjednávání o pracovní smlouvě vyjmenovány benefity, které společnost svým zaměstnancům poskytuje, nicméně nejsou zakotveny přímo v návrhu pracovní smlouvy. Uchazeč o zaměstnání tak přijme nabídku tohoto zaměstnavatele a současně odmítne jinou nabídku zaměstnání, případně ukončí své stávající zaměstnání. Zaměstnavatel ovšem zaměstnanci po nástupu tyto benefity neposkytne.

Bezdůvodné neuzavření smlouvy

Občanský zákoník upravuje také předsmluvní odpovědnost za nepoctivé ukončení jednání o uzavření smlouvy. Dle ust. § 1729 odst. 1 občanského zákoníku dospějí-li strany při jednání o smlouvě tak daleko, že se uzavření smlouvy jeví jako vysoce pravděpodobné, jedná nepoctivě ta strana, která přes důvodné očekávání druhé strany v uzavření smlouvy jednání o uzavření smlouvy ukončí, aniž pro to má spravedlivý důvod. Toto ustanovení obsahuje některé neurčité pojmy, které působí výkladové problémy. Pro výklad daného ustanovení je nutné zejména definovat, co může být tím spravedlivým důvodem, který umožňuje ukončit jednání o uzavření smlouvy v okamžiku, kdy se toto jednání dostalo do takové fáze, že se uzavření smlouvy jeví jako vysoce pravděpodobné. Takovým spravedlivým důvodem pro ukončení jednání o smlouvě může být například porušení povinností druhé strany. Může se jednat například o situaci, kdy strana poruší informační povinnost danou ust. § 1728 odst. 2 občanského zákoníku a v důsledku druhá strana od uzavření smlouvy těsně před jejím podpisem ustoupí a jednání o smlouvě ukončí. Opět bude nutné v takovém případě důsledně se zabývat veškerými okolnostmi, a to zejména tím, zda nesplnění informační povinnosti není jen záminkou pro ukončení jednání, kdy třeba skutečným důvodem je získání výhodnější cenové nabídky od jiného subjektu. Pokud by se ale mělo jednat o zamlčení informace, která má zcela zásadní vliv na to, zda druhá strana bude chtít smlouvu za těchto okolností uzavřít, pak se zcela jistě bude jednat o spravedlivý důvod k ukončení jednání o smlouvě a není možné v takovém případě jednání strany, které ukončí jednání, považovat za nepoctivé, když naopak důvodem bylo nepoctivé třeba i úmyslné zamlčení podstatných informací druhé smluvní strany. Za spravedlivý důvod k ukončení jednání o smlouvě bude zřejmě možné takové považovat situaci, kdy dojde k neočekávaným překážkám u jedné ze stran, které činí splnění smluvních povinností značně obtížnými a které strana nemohla rozumně předvídat ani jim zabránit. Může se jednat například o situaci, kdy dojde k náhlému zhoršení zdravotního stavu zaměstnance ucházejícího se o práci a tento zjistí, že nebude schopen práci vykonávat. Vždy však by měl tzv. spravedlivý důvod vycházet z náhlé neočekávané situace a k ukončení jednání o smlouvě by mělo dojít ihned po tom, kdy se o tomto strana dozví. Pokud by strana o tomto důvodu věděla a dále vedla jednání o smlouvě, nelze takový důvod, i když z podstaty spravedlivý pro ukončení jednání o smlouvě, dále považovat za spravedlivý důvod ve smyslu ust. § 1729 odst. 1 občanského zákoníku.

Při aplikaci ust. § 1729 občanského zákoníku může činit výkladové problémy i stanovení okamžiku, kdy se uzavření smlouvy jeví jako vysoce pravděpodobné a dále s tím související další pojem užitý v ust. § 1729 odst. 1 občanského zákoníku, a to důvodné očekávání druhé strany v uzavření smlouvy. Opět bude nutné zvažovat veškeré okolnosti případu.

Sankce pro případ nepoctivého ukončení jednání o uzavření smlouvy stanoví ust. § 1729 odst. 2 občanského zákoníku. Dle tohoto ustanovení strana, která jedná nepoctivě, nahradí druhé straně škodu, nanejvýš však v tom rozsahu, který odpovídá ztrátě z neuzavřené smlouvy v obdobných případech. Právě určování rozsahu náhrady škody bude činit zřejmě velké problémy při uplatňování nároků z předsmluvní odpovědnosti. Výše náhrady je v tomto případě omezená částkou, která odpovídá ztrátě z neuzavřené smlouvy v obdobných případech. Přitom není nutné prokázat ztrátu z neuzavření konkrétní smlouvy, o níž se jedná. Oproti dřívější praxi, která poškozenému v podstatě přiznává pouze nárok na náhradu nákladů vynaložených v souvislosti s konkrétní smlouvou, občanský zákoník připouští i vznik nároku na náhradu ušlého zisku.

Příkladem z praxe může být situace, kdy zaměstnanec úspěšně absolvuje výběrové řízení, je mu předložena pracovní smlouva s tím, že k uzavření dojde v následujícím týdnu. V mezidobí ovšem zaměstnavatel najde jiného zaměstnance a odmítne podepsat slíbenou pracovní smlouvu. V takovém případě zřejmě dojde k naplnění podmínek pro odpovědnost zaměstnavatele za škodu způsobenou odmítnutím uzavřít již v podstatě dohodnutou pracovní smlouvu. Skutečnost, že v období mezi dohodou stran o uzavření pracovní smlouvy a jejím podpisem najde zaměstnavatel vhodnějšího kandidáta, v zásadě nelze považovat za spravedlivý důvod, který by zaměstnavateli umožnil odmítnout podpis již vyjednané smlouvy. Stejné by platilo v opačném případě, tj. pokud by uchazeč o zaměstnání odmítl podepsat pracovní smlouvu z důvodu, že na poslední chvíli obdržel lepší nabídku od jiného zaměstnavatele. Spravedlivým důvodem k ukončení jednání o smlouvě ze strany zaměstnavatele však naopak bude, pokud například uchazeč o zaměstnání uvede v rámci výběrového řízení neúplné nebo nepřesné informace, resp. neuvede informace, které zaměstnavatel později zjistí z jiných zdrojů. Dále by to mohly být i objektivní důvody na straně zaměstnavatele, jako např. zrušení projektu, na který měl být daný uchazeč přijat.

Z předsmluvní odpovědnosti se však lze poměrně snadno vyvázat, obejít ji, a to prostřednictvím zrušení pracovního poměru ve zkušební době. Zaměstnavatel uzavře pracovní smlouvu i v situaci, kdy o její uzavření ztratí zájem bez spravedlivého důvodu, a následně ji v průběhu několika dnů zruší ve zkušební době. Bude se zřejmě jednat o zneužití práva (tedy výkon práva v rozporu s jeho účelem a v rozporu s dobrými mravy), ale zaměstnanec by musel prokázat, že zrušení pracovního poměru zaměstnavatelem ve zkušební době bylo vedeno úmyslem vyvázat se z předsmluvní odpovědnosti, což je v praxi téměř nereálné.

Důvěrné informace

Ustanovení § 1730 občanského zákoníku se zabývá pravidly nakládání s informacemi, které si strany sdělí nebo získají při jednání o uzavření smlouvy. Dle ust. § 1730 odst. 1 občanského zákoníku poskytnou-li si strany při jednání o smlouvě údaje a sdělení, má každá ze stran právo vést o nich záznamy, i když smlouva nebude uzavřena. Toto ustanovení má spíše deklaratorní povahu a nemá v podstatě žádný význam. Žádné ustanovení stranám nezakazuje vést záznamy o údajích a sděleních, tudíž nemá ani význam výslovně stanovit, že toto oprávnění v tomto případě smlouvy mají.

Navazující ust. § 1730 odst. 2 občanského zákoníku přebírá v podstatě ustanovení dřívějšího obchodního zákoníku obsažené v ust § 271 týkající se ochrany důvěrných informací získaných v souvislosti s jednáním o uzavření smlouvy, avšak oproti tomu výslovně stanovuje povinnost subjektu přijímajícímu důvěrné informace, aby dbal, a tedy svým aktivním jednáním zajistil, že důvěrné informace nebudou zneužity či vyzrazeny. Současná právní úprava obsažená v ust. § 1730 odst. 2 občanského zákoníku dopadá na informace objektivně považované za důvěrné, nikoliv tedy jen na ty, které jsou stranou za důvěrné subjektivně označeny. Za důvěrné údaje nebo sdělení lze považovat takové údaje nebo sdělení, ohledně nichž z prohlášení druhé strany nebo okolností jednání o smlouvě vyplývá, že nesmí být druhou stranou zneužity či prozrazeny. Důvěrné údaje nebo sdělení nesmějí být použity v rozporu s účelem jejich poskytnutí. Ustanovení § 1730 odst. 2 občanského zákoníku ukládá povinnost stranám zachovat důvěrné údaje či sdělení. Dle tohoto ustanovení získá-li strana při jednání o smlouvě o druhé straně důvěrný údaj nebo sdělení, dbá, aby nebyly zneužity, nebo aby nedošlo k jejich prozrazení bez zákonného důvodu. Bude se jednat zřejmě o informace, které mohou mít pro subjekt význam v rámci hospodářské soutěže. Pokud se strana obohatí ze zneužití těchto údajů, je povinna vydat druhé straně to, oč se obohatila. Samozřejmě důsledkem porušení důvěrnosti informací nemusí být jen obohacení strany, která tyto informace prozradila, ale vznik škody poškozené strany, jejíž důvěrné informace byly zneužity a pak nastupuje obecná odpovědnost podle ust. § 2910 a násl. občanského zákoníku. Lze uvést situaci, kdy zaměstnavatel zvažuje zapojení svého stávajícího zaměstnance, se kterým je nad míru spokojen, do nového projektu, jenž obsahuje zcela novou obchodní strategii firmy. Tento pak využije nových poznatků a s vidinou lákavé finanční odměny předá tyto informace významnému konkurentovi.

Náhrada škody

Problematické v případě předsmluvní odpovědnosti je určení rozsahu kompenzovatelné škody. Dle ust. § 1729 odst. 2 občanského zákoníku strana, která jedná nepoctivě, nahradí druhé straně škodu, nanejvýš však v tom rozsahu, který odpovídá ztrátě z neuzavřené smlouvy v obdobných případech. I když občanský zákoník nikde nedefinuje obrat „ztráta z neuzavřené smlouvy“, lze dospět k tomu, že se bude jednat obecně o skutečnou škodu a ušlý zisk. Povinnost nahradit škodu zahrnuje jak skutečnou škodu (např. náklady na jednání o uzavření smlouvy), tak ušlý zisk a uplatní se zde obecná pravidla náhrady škody, popřípadě vydání bezdůvodného obohacení. Prokazován by měl být vznik reálné škody, její výše je však limitovaná ztrátou z neuzavřené smlouvy, posuzovanou navíc dle obdobných případů. Ohledně limitu škody zákon hovoří nejen o ztrátě z neuzavřené smlouvy, ale ztrátě z neuzavřené smlouvy v „obdobných případech“. Odkaz na obdobné případy může být poněkud matoucí. Uplatnitelné by bylo například tehdy, pokud by mzda z neuzavřené pracovní smlouvy měla být stanovena v části jako pohyblivá složka. Vzhledem k tomu, že ušlý zisk z pohyblivé složky mzdy se nedá vyčíslit, v tomto případě by se mohl určit s ohledem na průměrnou výši pohyblivé složky mzdy u srovnatelných zaměstnanců, tj. v obdobných případech.

Při uplatnění předsmluvní odpovědnosti je také důležitá otázka, jakým způsobem se bude předsmluvní odpovědnost prokazovat, na které ze stran bude ležet důkazní břemeno. Vznik škody a její výši a příčinnou souvislost bude prokazovat vždy poškozený. Naopak škůdce bude muset pro vyvázání se z povinnosti k náhradě škody prokázat, že je zde dána existence liberačních důvodů (např. spravedlivý důvod při ukončení jednání o smlouvě), resp. že škoda nebyla zaviněná. Přestože občanský zákoník vysloveně požadavek zavinění nestanoví, lze jej ze samé povahy předsmluvní odpovědnosti předpokládat, navíc občanský zákoník zde ve smyslu ust. § 2895 občanského zákoníku nestanoví výslovně jinak. Současně ale není ani výslovně stanoven požadavek na úmyslné zavinění a postačí tedy i nedbalost.

Jana Strachoňová Drexlerová

e-mail: office@drexlerova.cz

Jana Strachoňová Drexlerová 07.11.2024

Trestní odpovědnost nájemce v případě nevyklizení bytu a ochrana poctivých pronajímatelů.

Nájemci jsou považování za slabší smluvní stranu a jsou zákonem často chráněni podobně jako například spotřebitelé. Čím dál častěji se však setkáváme s pronajímateli, kteří se v praxi stávají tou slabší stranou oproti ostříleným nájemníkům a zoufale hledají právní pomoc. Tito pronajímatelé potřebují zejména funkční postup, jak legální cestou a co nejrychleji vystěhovat ze svého bytu chronické neplatiče, kterým v souladu s právními předpisy vypověděli nájemní smlouvu, ale bohužel narazili na zkušeného podvodníka, jenž dokáže mnoho let beztrestně žít zdarma v cizích nemovitostech.

V případě, že pronajímatel chce vypovědět nájemní smlouvu, může tak učinit pouze ze zákonných důvodů a v zákonem popsané formě. Po uplynutí lhůty pro vystěhování nemůže pronajímatel svévolně nájemce ze své nemovitosti vystěhovat. Z toho poté těží nepoctiví nájemci, kteří zneužívají své silné zákonné ochrany i důvěry pronajímatelů. Takoví nájemci často řádně zaplatí pouze kauci, první nájem, a poté jejich platová morálka bere rychlého konce.

V případě, že nájemce nezaplatí více než tři nájemné, má pronajímatel právo vypovědět nájem, a to bez výpovědní doby. Pronajímatel má rovněž právo požadovat, aby se nájemce z nemovitosti odstěhoval bez zbytečného odkladu, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu.[1]

Nepoctiví nájemci však velmi často tuto lhůtu nedodrží a nemovitost ani po jednom měsíci po skončení nájmu neopustí. Ač pronajímatel postupuje zcela v souladu se zákonem, stále nemá k dispozici svou nemovitost. Naopak nájemce, který dlouhodobě porušoval své povinnosti, má nadále k dispozici bydlení, za které však pronajímateli nehradí nájemné. V případě, že se nájemce odmítá vystěhovat, pronajímatel má právo podat žalobu na vyklizení bytu. Na základě pravomocného rozsudku, který nájemci (žalovanému) ukládá povinnost vyklidit a předat byt, je možné dále přistoupit k výkonu rozhodnutí, na jehož základě pověřený soudní exekutor nájemce vystěhuje. Cesta k pravomocnému titulu je však trnitá a může trvat roky. A pronajímatel po celou dobu jejího trvání může pouze sledovat, jak mu narůstá škoda, kterou v mnoha případech po nájemci neuspokojí, jelikož obdobní problematičtí nájemci nemají žádné majetky nebo jsou v insolvenci či čelí mnoha exekucím.

Jak tedy v praxi probíhá řízení o vyklizení nemovitosti? Po uplynutí lhůty k vyklizení a předání bytu je nájemci v prvé řadě zaslána předžalobní výzva. Pokud se nájemce na základě této výzvy nevystěhuje, pronajímatel je oprávněn podat žalobu na vyklizení. Než soud žalobu zpracuje a vyzve protistranu (nájemce) k vyjádření, může uplynout pár týdnů, nebo spíše několik měsíců. Nájemci často využívají různých obstrukčních metod, aby rozhodnutí ve věci oddálili. Znenadání začtou trpět různými nemocemi či se z jiného důvodu omluví z jednání, čímž účelově pozdrží (s ohledem na vleklost soudních řízení) konečné rozhodnutí ve věci klidně i o několik měsíců, v praxi často i let. Proti rozsudku soudu prvního stupně se následně samozřejmě odvolají a řízení dále pokračuje u odvolacího soudu.

Takový chronický neplatič tedy požívá ze strany soudů takové ochrany, která mu umožňuje bez problému roky obývat cizí nemovitost, „vybydlovat“ ji, neplatit nájem ani energie, bránit vlastníkovi ve výkonu jeho vlastnického práva, a vlastník s tímto fakticky nemůže téměř nic dělat a je zcela v rukou extrémně zdlouhavého soudního procesu.

Během tohoto vleklého soudního řízení někteří vlastníci nemovitostí nevydrží čekat a pouze přihlížet tomu, jak jim narůstá škoda, a pokusí se sjednat si spravedlnost vlastními silami. Pronajímatelé například využijí nepřítomnosti bývalého nájemce v nemovitosti a vystěhují nájemcovy věci nebo jej násilně vystěhují dříve, než rozhodne ve věci soud. Před takovým postupem však vlastníky nemovitostí varujeme, neboť soudy takové jednání velice často posuzují jako trestný čin porušení domovní svobody.[2]

Pronajímatel tak přichází každý měsíc o nájemné a zároveň hradí náklady spojené s užíváním i vlastnictvím bytu, což může být pro mnoho osob zcela likvidační. Ve většině případů následně hradí i kompletní rekonstrukci nemovitosti, neboť osoby takto nízkého morálního kreditu, které využívají velmi silné zákonné ochrany nájemníka, často z dané nemovitosti udělají ruinu a smetiště. Poté, co je nájemce konečně z bytu vystěhován, najde si v mnoha případech další byt, opakuje svou nepoctivou strategii a zcela bez zábran působí škodu dalšímu pronajímateli, který si bohužel nevyhledal pomoc zkušeného advokáta, který by prověřil alespoň základní registry (tyto osoby mají většinou mnoho exekucí, resp. nově velice populární oddlužení) a připravil kvalitní nájemní smlouvu s maximalizací ochrany práv pronajímatele. Takoví zkušení nájemci se absolutně neštítí neustále opakovat osvědčenou strategii, neboť mnozí z nich jsou si rovněž vědomi toho, že až do nedávna nebylo takovéto jednání posuzováno za trestné.

Na situaci, že bývalý nájemce obývá nemovitost bez právního titulu (smlouvy), lze rovněž nahlížet z trestněprávního hlediska, tedy že se bývalý nájemce dopustil trestného činu protiprávního zásahu do práva k domu, bytu nebo k nebytovému prostoru.[3] Pokud navíc nájemce před uzavřením nájemní smlouvy nebo již během užívání bytu předkládá pronajímateli falešné dokumenty, které mají prokazovat např. jeho schopnost hradit nájemné nebo mají potvrzovat neuskutečněné platby, může být naplněna rovněž skutková podstata trestného činu podvodu.[4]

Orgány činné v trestním řízení však dlouhodobě odmítaly (a místy nadále odmítají) aplikaci tohoto ustanovení na případy, kdy nájemce po ukončení nájemní smlouvy a uplynutí lhůty k vyklizení byt neopustí a nepředá pronajímateli. Policie, státní zástupci nebo soudy odkazovali na rozhodnutí Ústavní soudu, ve kterém je mimo jiné uvedeno, že: „Otázka zda, kdy a za jakých okolností je bývalý nájemce povinen vyklidit byt, je výsostně věcí občanskoprávní a není nutné ani vhodné, aby do uplynutí lhůty, stanovené rozhodnutím civilního soudu k vyklizení bytu, ve věci zasahovaly orgány činné v trestním řízení.“[5]

Tento výklad poté dlouhodobě „blokoval“ pronajímatele a těžili z něj nepoctiví (bývalí) nájemci.

Proti názoru Ústavního soudu se však staví Nejvyšší soud a tvrdí, že: „Trestní postih pachatele, který byt užíval nejprve legitimně na základě nájemního vztahu a protiprávně v něm setrval i po skončení nájmu, proto podle jeho názoru v současné době nelze podmiňovat existencí v občanskoprávním řízení vydaného soudního rozhodnutí o povinnosti byt vyklidit, když tato povinnost a lhůta k jejímu splnění vyplývá přímo z příslušných ustanovení občanského zákoníku. Pokud souběžně s trestním řízením probíhá civilní řízení o vyklizení bytu, nebrání tato okolnost uplatnění trestního postihu.“[6]

Vše shora uvedené lze demonstrovat na nedávném případu z praxe, kdy se na nás obrátil jeden z našich klientů ve chvíli, kdy jeho nájemkyně byla již několik měsíců v prodlení s úhradou nájemného a záloh za služby. Ze strany nájemkyně docházelo k opakovaným příslibům úhrady dlužného nájemného a zasílaní bankovních potvrzení o převodu dlužného nájemného na účet pronajímatele. Jak se však později ukázalo, tato potvrzení nájemkyně falšovala.

Nájemkyni byla z naší strany zaslána výpověď z bytu a byla jí dána lhůta k jeho vystěhování a předání. Nájemkyně vše ignorovala. Klientovi, který jednoduše nechápal, proč musí trpět podvodníka ve své vlastní nemovitosti, tak každým dnem narůstala škoda a ubývala trpělivost. V rámci snahy o rychlé a efektivní řešení jsme podali žalobu na vyklizení bytu a také trestní oznámení o skutečnostech důvodně nasvědčujících tomu, že nájemkyně spáchala přečin neoprávněného zásahu do práva k domu, bytu nebo k nebytovému prostoru a současně pro podezření z trestného činu podvodu. Nájemkyně dlouho obstruovala a snažila se civilní řízení co nejvíce oddálit. Jelikož byla (a nadále k našemu údivu je) zaměstnankyní soudu, disponovala dostatkem informací, jakým způsobem co nejlépe oddalovat civilní řízení, a nedalo se ji upřít, že v této oblasti byla opravdu velice vynalézavá (neuspokojila se pouze s omluvami z důvodu nemoci, ale zneužívala daleko rafinovanější procesní instituty, které v tomto článku nechceme uvádět, abychom nedávali návod nepoctivým nájemcům). Až oprávněná obava z trestního stíhání, respektive později z trestní represe, motivovala nájemkyni, aby se s pronajímatelem v rámci civilního řízení dohodla na smírném řešení a na datu vyklizení bytu.

V rámci trestního řízení byla totiž nájemkyně nejdříve odsouzena a shledána vinnou ze spáchání podvodu, za což dostala podmíněný trest. Ani toto jí však nedonutilo byt opustit. Až následné trestní řízení pro přečin neoprávněného zásahu do práva k domu, bytu nebo nebytovému prostoru, ve kterém jí již hrozil nepodmíněný trest a přeměna předchozího trestu, byl dostatečný motiv k tomu, aby opustila zcela zničený byt našeho klienta a našla si novou „oběť“.

Co se týče řízení ve věci neoprávněného zásahu do práva k domu, bytu nebo nebytovému prostoru, soud prvního stupně ve svém odůvodnění mimo jiné uvedl, že nájemkyně se jednání dopustila evidentně v úmyslu přímém, neboť si byla dobře vědoma, že za užívání předmětného bytu nehradí nájem a nájemní smlouva jí byla z tohoto důvodu vypovězena. Soud také přihlédl k délce trvání protiprávního stavu, k poměrně vysoké škodě na nezaplaceném nájemném a k trestní minulosti nájemkyně, z čehož došel k závěru, že jednání nájemkyně bylo natolik společensky škodlivé, že nepostačilo uplatnění odpovědnosti podle jiného právního předpisu.[7]

Ve výše popsaném případě klientovi během dvou let vznikla škoda téměř půl milionu korun, jejíž náhradu bude vzhledem ke špatné majetkové situace nájemkyně velmi náročné vymoci. Jelikož je však nadále zaměstnankyní soudu a je stále v podmínce, je zde alespoň určitá vidina toho, že alespoň část škody bude uhrazena. Celková škoda mohla být však výrazně nižší, pokud by se v rámci civilního i trestního řízení postupovalo rychleji. Na druhou stranu, kdybychom nezvolili všech možných prostředků práva, včetně práva trestního, je velmi pravděpodobné, že by doposud nájemkyně v bytě pobývala a věc by nebyla pravomocně rozhodnuta dodnes.

Nájemkyně po celou dobu obývala byt bez úhrady nájemného, bezdůvodně se obohacovala a spoléhala na to, že v tom nejhorším případě bude vydán rozsudek, který jí uloží povinnost byt vyklidit a dlužné nájemné uhradit. Pro takovéto osoby, které parazitují na systému a téměř celý život pouze vyhledávají pronajímatele, kteří nevyhledají pomoc advokáta při sjednávání nájemního vztahu, a pustí tak nepoctivé nájemce do svého vlastnictví, je jakákoliv povinnost hradit škodu zcela směšnou banalitou, kterou buď neřeší vůbec, nebo to vyřeší v rámci oddlužení, kdy splatí zcela zanedbatelnou část svých dluhů. Ovšem pohledávka z titulu náhrady škody, která vznikne v důsledku trestného činu nemůže být „oddlužená“, což může být vedle hrozby nepodmíněného trestu také větší motivace pro tyto osoby, aby opustili neoprávněnou nemovitost co nejdříve.

Co se týče aktuální rozhodovací praxe soudů ve věci trestní odpovědnosti osob, které vědomě neplatí nájem (a které často s tímto úmyslem už podepisovaly nájemní smlouvu), ale přesto pokračují v užívání nemovitosti bez právního titulu, jsou zde patrné dva odlišné přístupy. Nejvyšší soud a Ústavní soud na problematiku nahlíží velice rozdílně. Ústavní soud se kloní k ochraně nájemců prakticky nad rámec jejich zákonných práv a o trestní represi uvažuje až po vyčerpání prostředků soukromoprávní ochrany. Naopak Nejvyšší soud se zastává poctivých pronajímatelů a kvituje užití veřejnoprávních prostředků při neoprávněném obývání bytu osobou, která k užívání nemovitosti nemá právní titul. Tento rozdílný právní názor bohužel nepřispívá k právní jistotě poctivých pronajímatelů.

Soudy budou patrně vždy brát v úvahu jednotlivé okolnosti daného případu – délku protiprávního setrvání v bytě, výši vzniklé škody nebo jiné následky. Proto je vždy velmi důležité, aby bylo v žalobě i trestním oznámení pečlivě popsáno jednání nájemce i společenská škodlivost takového jednání.

V případě našeho klienta byl kladen důraz právě na veškeré specifické okolnosti případu, které byly orgánům činným v trestním řízení detailně popsány a vedly tak k odsouzení bývalé nájemkyně.

Ochrana nájemců jako slabší strany má v právním řádu své opodstatnění, rovněž však existují právní nástroje, které chrání pronajímatele před nepoctivými nájemci. Před uzavřením nájemní smlouvy doporučujeme opravdu pečlivou lustraci osoby nájemce a precizně sepsanou nájemní smlouvu, nejlépe za asistence advokáta, která bude v mezích zákona chránit také pronajímatele. Velmi důležité jsou i jednotlivé přílohy nájemní smlouvy a protokoly, zejména detailní zaznamenání stavu nemovité věci před jejím předáním. Budoucího nájemce si zkontrolujte v insolvenčním rejstříku, v centrální evidenci exekucí a také na sociálních sítích. K prověření osoby nájemce si rovněž vyžádejte jeho trestní rejstřík nebo doporučení z práce či od jeho bývalého pronajímatele. Nedávejte na první dojem, který může být mylný. I osoba, která pracuje např. na soudě a „vychovává“ děti, může být profesionální zločinec s dlouhým trestním rejstříkem. Investice do prevence a kvalitních právních služeb je řádově nižší než náklady spojené s vymáháním práv soudní cestou.

Pokud se tedy pronajímatel stane obětí profesionálního podvodníka, který odmítá platit nájemné a opustit byt, měl by bezodkladně vyhledat právní pomoc. Chroničtí neplatiči rádi slibují a žádají o dodatečný čas pro úhradu svých dluhů nebo pro vystěhování. Pronajímateli však po tuto dobu roste škoda a následně i náklady za soudy a právní služby. Poškozeným doporučujeme, aby se obrátili na advokátní kancelář, která má s chronickými neplatiči zkušenost a dobře ví, jaké právní kroky musí v dané věci činit. Jak jsme uvedli v tomto článku, názory civilních soudů i orgánů činných v trestním řízení jsou různé, a proto je velmi důležité, aby jednotlivá podání obsahovala vyčerpávající popis situace, řádné doložení tvrzení a také správnou právní kvalifikaci.

Mgr. Robert Plicka,
advokát

Mgr. Aram Sargsyan,
advokát

PLICKA & PARTNERS, advokátní kancelář, s.r.o.

Národní 58/32
11000 Praha 1

Tel.: +420 212 344 444
e-mail: info@plickapartners.cz

[1] Viz § 2291 odst. 1 a 2 zákona č. 89/2012 Sb. , občanského zákoníku (dále jen „OZ“) „Poruší-li nájemce svou povinnost zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu. Nájemce porušuje svou povinnost zvlášť závažným způsobem, zejména nezaplatil-li nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců, poškozuje-li byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem, způsobuje-li jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí nebo užívá-li neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno.“

[2] Jak uvádí § 178, odst. 1, TZ: „Kdo neoprávněně vnikne do obydlí jiného nebo tam neoprávněně setrvá, bude potrestán odnětím svobody až na dvě léta.“

[3] § 208, odst. 1 TZ.

[4] § 209, odst. 1 TZ.

[5] Nález Ústavního soudu sp. zn. II. ÚS 413/04 ze dne 03.03.2005.

[6] Usnesení Nejvyššího soudu sp. zn. 6 Tdo 1161/2020 ze dne 19.11.2020.

[7] K tomu také Usnesení Nejvyššího soudu sp. zn. 6 Tdo 1161/2020 ze dne 19.11.2020: „Státní zástupce připustil, že v obecné rovině je protiprávní užívání bytu méně závažné nežli protiprávní obsazení takového objektu. V daném případě, kdy k zániku nájmu došlo v důsledku protiprávního počínání obviněné a obviněná byt protiprávně užívala po delší dobu, jde však o jednání natolik společensky škodlivé, že není namístě uplatnění zásady subsidiarity trestní represe (§ 12 odst. 2 tr. zákoníku), kterého se dovolatelka ostatně ve svém mimořádném opravném prostředku ani nedomáhá.“

Mgr. Robert Plicka, Mgr. Aram Sargsyan (PLICKA & PARTNERS) 08.11.2024

Povodně a pracovněprávní paragrafy přehledně.

V souvislosti s povodněmi, které v uplynulých dnech zasáhly různé části naší země, se v médiích i mezi laickou a odbornou veřejností často diskutovalo téma, zda lidé v takovýchto mimořádných situacích musí jít do práce, nebo mají nárok na pracovní volno. Většina debat se však omezovala pouze na konstatování, že by zaměstnavatel měl pracovní volno poskytnout, aniž by se podrobně rozlišovaly podmínky u jednotlivých situací a jejich právní důsledky. Právní předpisy přitom stanoví různé podmínky a nároky, které se odvíjejí od konkrétní situace, přičemž zaměstnavatel je ze zákona povinen omluvit absenci zaměstnance pouze za splnění konkrétních zákonných podmínek.

Pro přehlednost jsem proto shrnula všechny podstatné informace do níže uvedené tabulky, která názorně uvádí různé životní situace související s povodněmi a výkonem práce. Tato tabulka nabízí přehled toho, kdy je zaměstnavatel povinen v souvislosti s povodněmi absenci zaměstnance omluvit, jaké podmínky musí být splněny, a jaké nároky zaměstnanci v jednotlivých případech vznikají. Na první pohled je tak patrné, v čem se jednotlivé případy liší a na co je potřeba dávat pozor.

24-12-10 EPRÁVO Povodně a pracovněprávní paragrafy přehledně

* ZP = zákon č. 262/2006 Sb. , zákoník práce, v platném znění

Zaměstnavatel je tedy ze zákona povinen v souvislosti s povodněmi omluvit nepřítomnost zaměstnance v práci pouze ve výše uvedených případech, a to za splnění uvedených podmínek. Nic mu však nebrání v tom, aby důvody pro omluvení absence a s tím spojené nároky zaměstnance rozšířil vnitřním předpisem, kolektivní smlouvou nebo dohodou se zaměstnancem.

Doufám, že tento přehled pomůže zorientovat se v různých nárocích zaměstnance spojených s povodněmi a usnadní práci všem, kteří se budou třeba i někdy v budoucnu posouzením jednotlivých nároků zabývat.

Mgr. Marika Dlouhá,
spolupracující advokátka

Valíček & Valíčková, advokátní kancelář

Kanceláře Brno: Nám. Svobody 18, Brno
Kancelář Praha: The Flow Building, Václavské nám. 47, Praha
Kancelář Vyškov: Dukelská 12, Vyškov
Kancelář Ivančice: Petra Bezruče 2, Ivančice

Tel.: 770 685 603

email: info@brno-advokatnikancelar.cz

Mgr. Marika Dlouhá ( Valíček & Valíčková) 25.11.2024